不久前，筆者曾寫過一篇文章《草根和高端共生的“杭州胸懷”》，講的是杭州將在2020年前推出4萬套臨時租賃房，解決城市從事服務業的外來人員的居住問題，從而成為全國第一個為外來人員專門建租賃房的城市。近日，杭州市明確，今年3月底，首批籌集建設的4500套臨時租賃住房集中上市，這批房源還有一個名字，叫“藍領公寓”。針對近期住房租賃在各地如火如荼地“落地”，特別是在政策的“風口”下，長租公寓成為資本寵兒，筆者探討一下住房租賃該怎么發展。

　　商品房市場被窮追猛打，房地產唯一的政策“風口”就在住房租賃，土地、金融、稅收和規劃等“一攬子”政策紅利齊刷刷降臨。再加上，多份重磅級的報告指出，城鎮租賃人口將從目前的1.89億增長到2030年的2.65億，租賃的市場價值將從1.1萬億增長到3萬億。“2萬億增量大蛋糕”面前，租賃真正實現了多主體供給。近兩年，包括開發商、房產中介、酒店公司、“國家隊”（國有租賃企業、開發商和銀行）、資本運營商、互聯網公司等，紛紛高調進軍住房租賃行業。

　　目前，長租公寓主要有四大類，互聯網創投、開發商、酒店和房產中介。品牌運營商擴張最快，如You+、優客逸家、魔方、萬科鉑寓、世聯紅璞、鏈家自如等。2018年，鉑寓收儲和開業達45萬間，旭輝領寓5年計劃增加20萬間，紅璞3年增10萬間。總之，未來幾年品牌基本翻1-2倍，碧桂園甚至提出3年增加100萬間。

　　經常有人問，長租公寓賺錢太難，投入產出太懸殊，為何機構蜂擁進入。筆者答曰，資本風口吹的唄，前幾年是眾創空間，這兩年是特色小鎮，現在輪到長租公寓了。所謂“2萬億級增量市場”，指的是所有租賃人口創造的價值。問題是，發達國家機構租賃僅占30%左右的比例。在我國，傳統線下靈活滿足差異化需求的私人散租，已解決很大一部分需求，考慮政府公租、人才租賃，房企自持，租賃地塊建設，再加上居民收入增長下降，盯著中高收入的長租公寓市場沒那么大。

　　既然蛋糕沒那么大，互聯網思維下的打法是，先把規模吹大，然后拼命搶占市場，看誰最先探頭，實現贏者通吃，這與炒作共享經濟、眾創空間的打法如出一轍。目前，能夠盈利的長租公寓，要么靠低成本收房，要么靠裝修改造提高租金。于是，資本裹挾下，長租公寓所到之處，低成本空間被掃蕩一空、洼地被迅速填平，租金無一例外地上漲30%以上，甚至在“居住體驗”升級的旗幟下翻倍增長。但是，這違背了租賃這個住房體系中最具公共屬性的子業態的發展本源。

　　事實上，住房租賃是多層次的，首先應該發展的，也是規模最大的，就是藍領公寓。國家鼓勵住房租賃，除培育“先租后買”的消費模式，更重要的是解決近4億新市民（2.45億外來人口、1.5億留守人群、2500萬大學生）對低租金、相對體面、配套服務完善的租賃需求。一直以來，這部分人靠工棚、工廠宿舍、城中村租房、城市外圍合租或群租解決，談不上配套服務，更談不上體面，甚至連安全也做不到。因此，這部分需求最大、痛點最多，藍領公寓就是要解決這些問題。

　　因此，長租公寓追逐的白領公寓只是小眾，租賃主體應是藍領公寓。不管是建筑物，還是富豪榜，房地產領域的高大上，我們見多了，反而草根和底層人群的空間不斷被壓縮。正如決定一個水桶容量的，不是長板而是短板，評價一項政策的效果，判斷標準不是強者壯大了多少，而是弱者獲得了多大的扶持和保障。這也是為何，近期國家隊加速入場，集體土地快速入市，商辦工業空間“改”租賃落地，因為這部分空間成本超低，或許才是藍領們想要的，收入能支付的。

　　（作者供職于深圳房地產研究中心）